最近听了几个故事，都是关于商业地产，反复咀嚼，反复回味......
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南京有一个叫南部新城，名字很硬气，但却充满着无限的期望值，不过借助南部新城最热闹的地方就是南站，南站周围有证大喜玛拉雅中心，用句业内话，这是一个商业综合体。
在南站附近，能看到的不仅是这个项目，还有明发广场，虽然说广场很大，但是其入住的商户真的是屈指可数，那么多空着商铺，破旧的玻璃，堆积的垃圾，无人问津......
也学有一天，有这么一家设计公司会到南站附近去考察，发现这么个闲置的地方，觉得地理位置不错，价格也相对便宜，就租下这么个门面，开始自己的设计，房子一改再改也许也就蛮好的。
某一天，突然路过，发现自己原来看着那种“矮矬穷”的地方突然变成高大上的综合体，这是就感觉到改造的魅力了！
然后，这个项目就一改再改，然后对外运营，没有想到的是这个项目改造好的空间得到不少商家的青睐，于是，要求入住来的商户就络绎不绝。然后项目就一边改造一边对外运营，没想到改造好的空间得到不少商家的喜欢，这里的入驻请求络绎不绝。
这个故事想要说的是：所谓的商业地产，都是要有执着的改造精神，需要专业留在这项目中，做好专业的事情，这也许是商业地产最应该追求的逻辑。
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相信在南京最熟悉的莫不过于新街口，以新街口为起点，
一个看似大众的商业项目后面成为了各个年龄阶段追求需求的圣地，在现在所有人不愿意出门消费的当下，新街口总是人满为患，除了有德基广场、新百、新天地等等商业广场，这里集聚南京超大的人流量，到底是什么在吸引着人群呢?
有位知名的地产人，在分享观点时，曾经指出说，一般商业地产的内容大部分是从人性和客户的角度来说的，其实大家可以仔细的斟酌想想，做商业地产难道不就是研究客户的需求以及人性嘛！
（新街口实景图）
一个强势的商业地产项目，其除了拥有酒店的空间，还应该伴随也商业的策划来带动办公的产品运营，最近与一位上海商业地产的奇才聊天，他指出，南京的商业地产项目成功的案例真是少之又少，不像上海，上海有各种主题的商业地产项目，有追求艺术的商业，有追求消费的商业，也有追求文艺的商业，南京整个商业还停留围绕着”商业“在打转!
其实这个故事想要说的是：
当商业地产因空间、规划、形态等来找千百个理由时，请告诉自己这仅仅是借口而已，如果没有处女座的追求完美境地，请不要说自己做的是商业地产项目，在一次次揣摩当中，最重要的还是客户的需求以及人性！
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商业地产完善的分工体系限制了创新，每个人都负责独立的一块内容，甲方乙方几乎没人同时具备内容和形式创新。
为什么主题街区不好做？在项目设计师，设计、运营等过程中，首先取决的是设计师的前瞻性，如果设计开始规划的时候就是一团糟的话，那么后期基本上招商是无望了！
很多时候，我们给出的方案都是为了说服谁而给的方案，而并不是让这个商业做的好而给的方案
做商业核心是做内容，而不是形式，这也就决定了主题社区没办法大批量复制的问题
这个故事想说的是：
很多人想做好形式商业，却完全忽略内容的始终性，没有办法去做主题商业，开始形式没有抓住，内容也丧失，导致形式与内容都缺失！
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再聊综合体之前，相信很多人不知道什么叫综合体，综合体的定义到底是什么？
这里有个定义，综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
（融创精彩天地项目效果图）
商业目前为什么同质化这么严重，核心原因就是现在70后依然是目前的购买主力，而他们以前都是苦过来的，所以他们不经意间表达出利益驱动，所以大家都在比价格，变成同质化竞争。再过五年，当85、90后成为消费主力之后，这个问题可能得到极大缓解。
高业态复合——功能混合、功能区域平衡、业态之间的助益性、外部衍生效应
高强度开发——高容积率、交通导向（TOD)的土地利用模式、地下空间高强度开发
高交通可达——利用交通优势区位、注重内外部衔接、采用通道树形交通系统、构建三维交通体系
高识别地标——超大建筑尺度、超高层建筑、独特建筑风格与造型、主题文化营销、娱乐空间营造
高密集活动——“新城市主义”生活方式、满足多元化需求、时空的均衡分布
高技术集成——节能减排、高智能化
优势区位条件：项目选址应在区域层面进行综合分析、比选，和城市发展目标及规划布局相契合、与城市
新兴服务业发展目标契合。
便捷交通可达:结合交通枢纽，地铁站、交通转换中心或临近城市主要道路是综合体发展的必备条件。
科学业态配比：业态之间应相互依存并互相助益，并形成完善的体系。
鲜明品牌形象：应具有科学理性的项目定位、鲜明的形象定位，并和城市的特色塑造相结合。
专业营销管理：应构建专业的策划、规划、建筑、营销和管理团队保证项目的运营和后续使用。
插播一句，商业项目的椅子必须坐得很舒服，屁股不疼。
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商业地产的伟大之处
就是不给自己留退路
对于任何一个空间的改造，如果还抱有侥幸心理的话，可以肯定的讲这个项目肯定做得不好，这样的人也许就是随便找个项目玩一下，也不知道他会玩出什么项目形式来。
当一个空间可以让你没有很大的经济负担，你才会愿意去尝试和创新，在商业地产供应极度泛滥的现在，只有创新才可以突围。
我们为商业地产做一万份报告，一万种研究，而这些研究其实就是为了迎合自己观点而存在的，放弃调研相信自己，可能才是商业地产能够出彩的第一步。
现在的商业项目，60分的解决方案解决不了问题，而分工合作，所有人不承担责任的当下，我们给出的方案一定是60分的方案。一个强势的老板，必须要有偏执的理念，可能最后是份方案，但也有可能是0可能性，就是这样偏执的理念支持老板在追求项目的无限可能性。
就是因为没有什么可以失去的，所以才给到各行各业的人都可以介入到商业地产的机会，不带有任何附加条件，也不带有任何的期望
融创精彩天地
领创时代
（项目效果图）
南京站前枢纽商业
融创精彩天地
领创时代不惜以巨资入手土地，并重点打造集团产品系内塔尖产品，这是融创对其在南京首个综合体项目未来地位的信心，以及深耕南京的决心。作为融创入宁的首个商业项目，融创精彩天地吸引60多家品牌商家抢先入驻，而对待产品一直秉承着严谨态度的融创中国，会用其持续匠心，精雕细琢精彩天地这个项目。
项目集合了商业、商务、休闲、娱乐和居住等多元业态，并依靠南京站海量过往客流量，和国际化的高端消费环境，打造南京火车站创新枢纽综合体，成为颇具投资价值的商业产品。
（项目效果图）
（项目效果图）
在南京迈向世界城市的道路上，一座崭新的高端城市综合体正磅礴而起，而项目为南京带来商业地产的新气象！
融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。融创中国持续聚焦于北京、天津、上海、成渝、东南、广深、华中、海南八大区域和精心挑选进入的一二线核心城市，打造了融创融创·北京壹号院、上海·滨江壹号院、苏州桃花源、杭州印、融创中心等高端产品，成为了一座座城市的封面之作。
五子耀金陵，对于融创而言是“臻心为宁”的起点，而对于南京而言，更是值得期待的美好开端。融创中国专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，以“客户需求”为导向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。（效果图）
NO：2015183，融创地产
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文中图片来自网络（部分内容来自真叫卢俊的地产观）
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