南京30年的立法史上，第一部由人代会审议的民生类法规终于出现。昨天，南京市十五届人大四次会议开幕，听取了关于《南京市住宅物业管理条例（草案）》的说明，代表团全体会议将审议该草案。这个草案直指物业纠纷中的痛点，其中拒缴物业费可能进失信黑名单。（1月18日《现代快报》）
条例创新推进了物业服务标准化和规范化
草案对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定，如业主欠缴物业费被判败诉但拒不执行的，将被录入征信；物业企业的日常表现将与征信挂钩，直接影响到今后物业企业的生存和发展。应该说，这样规定合情合理。
当下，各地物业服务收费实行的是“按质论价”、“优质优价”的原则，将住宅分为普通住宅、中档住宅和高档住宅，针对每档住宅采用不同的收费标准。但有些地方定价标准过于笼统，透明度不高，一些小区的业主认为物业费没得到等值服务，欠交甚至拒交，久而久之导致服务标准也下降，形成恶性循环。比如断水停电、关闭电梯等等，甚至走进法庭，就是这种交恶的结果。物业费收多少才算合理，不能各说各话，按照游戏规则去定价调位，去签合同，双方按照合约行事，才能依规矩而成方圆。从各地探索的情况看，“菜单式”收费比较容易被双方认可。将物业服务项目、服务标准与相应的收费标准建立一一对应的关系，业主可依据不同的服务标准及收费标准选择自己能接受的价位支出相应费用。通过建立收费标准模型，让业主明白价格的构成方式，实现明白消费，明白交费。
要想让业主钱掏得无怨无悔，物业公司必须公布定价依据，让管理费支出成本透明化，让业主充分享有知情权、监督权。如业主对某项费用收取、支出存在较大异议，经沟通又不能达成认同，可由具有相应资质的第三方专业机构进行审核评定。南京的这个草案开辟第三方评估制度，把对物业公司的评价，交给第三方机构说了算。今后，业主大会、开发商等各方可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供渠道。这样的顶层设计，才是避免和减少物业纠纷的根本之道。
推进物业服务的标准化和规范化，是社会治理现代化的题中应有之义。管理者的智慧和心血用到位了，和谐的物业管理氛围就会水到渠成。从这种意义上说，南京市住宅物业管理条例的6大制度创新值得赞许。（张全林）
进“失信黑名单”不能只有业主没有物业
物业费收不齐，是物业公司普遍的“老大难”。据南京物业行业人士介绍，目前南京的普通住宅小区里，物业费收缴率能达到90%的很少。
其实，在欠缴物业费的情形中，有很多明显是物业公司的责任，比如说业主在已经缴纳相关费用的情况下，车在小区里停放时被蹭；小区业主家中失窃；小区有明显的违建物业不管；小区的绿化养护明显不到位等等。国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务。如果物业工作做得不错，业主就是拖着不缴纳物业费，对于这样的业主当然要采取一定的措施，不然的话，就会损害到全体业主的公共利益。因此，把不交物业费列入失信记录有其必要性，况且，南京还开辟第三方评估制度，把对物业公司的评价，交给第三方机构说了算。换言之，第三方机构对物业评价不错，且物业将业主告上法庭，业主仍然拒不执行，这样的业主才会被列入“黑名单”。
当然，既要解决无理拒交物业费的问题，还要有助于敦促改进物业的服务，保证广大业主的权利。因此，对于物业同样需要用“黑名单”来惩罚。有些物业只知道收费，千方百计收费，不顾业主利益收费，且收了费却存在管理不到位，对于这样的物业，在第三方机构评价之后，如果仍然无法让业主满意，也应该列入“黑名单”，并且不得继续在该行业立足。
唯有同时加强对物业和业主的约束，使大家的心往一处使，才会使小区的管理达到令人满意的程度，小区居民的幸福感才会不断增强。（王军荣）
动用征信体系须严格遵循法治思维
对于随意动用征信体系，动辄将各种欠缴费用者列入黑名单的做法，笔者觉得不妥。譬如，年11月份公布的《福建物业管理条例》征求意见稿提出，对拒缴物业费的，拟纳入个人征信系统。福建模式与南京模式的最大区别在于，前者是只要欠缴物业费，就进入黑名单，而后者则有前置条件，只有被判决败诉后仍不执行的，方列入征信系统。短短几句话的区别，实则体现出不同征信模式背后的决策者是否具有法治思维并将此运用到社会治理中。
征信系统作为专门机构管理的个人“信用档案”，主要记录公民个人的基本信息和违法、违规、失信信息。该信息关乎管理机关及社会对公民的评价，对公民从事交易活动，享受某种优待资格息息相关。既是能给人们带来收益的信誉财富，更是其必不可少的人格权利中的名誉权。据此，必须慎重适用征信系统，不宜将其作为什么都能装的筐。当前纳入征信系统的信息主要包括信贷不良记录，拒不执行生效裁判记录，均取得了法律法规明确授权。将来拟纳入征信系统的交通、环保、食品安全领域违法也有法可依。尤其是，纳入征信系统是职能部门的管理行为，且不良记录均经过相关部门通过执法或司法程序予以确认。通俗说，这些部门与公民或企业间并非完全平等的民事法律关系，而是兼具管理与被管理，规范与被规范的行政管理性质。
而缴纳多少物业费，是否缴纳物业费，受物业公司与业主间签订的合同约束。物业公司与业主是完全平等的民事法律主体，不是管理与被管理的关系，业主缴纳物业费，物业公司按规定或合同约定提供服务。物业服务质量不高，业主拒缴物业费违反合同义务，受民事法律调整，不受具有社会管理性质的行政法律法规调整。或者说，业主拒缴物业费属于民事纠纷，至于谁是谁非尚无定论，物业公司与业主应该通过协商、调解、诉讼等正当途径解决纠纷。简而言之，拒缴物业费仅仅是违约行为，尚不属于违法乃至失信行为，不宜武断地将其纳入征信系统。
实行信用管理是现代社会的应有之义，在制度设计上，征信体系增加了失信者的道德成本和信用成本。但作为公民的第二身份，必须谨慎对待信用记录，不能欠缺公共性基础和法律授权，草率地将任何信息都纳入征信系统。未经有权机关评判是非对错就将民事纠纷双方的某一方列入黑名单，是偏袒另一方，有损公平的反法治行为。从这方面来说，几易其稿，设置严格前置条件的南京模式就很好地保持了谦抑性，值得其他地方借鉴。（史洪举）
陶小莫/图
本文来源：西安日报
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