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南京楼市
任何事情都没有表面上看起来那么简单。
这次剧情再次出现反转！南京首个亏本地王，京奥港未来墅被爆再次停工，而上个月所谓的“复工”，不断遭受南京当地媒体的质疑，似乎也成为一场作秀。
根据南京楼市等媒体的报道，该项目一期A地块已经停工2个月，二期B地块施工队打了几天桩也撤了，工程毫无新进展，而售楼部也被锁。
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此外，项目一期已建5栋，销售2栋，眼看着封顶，但不少业主担心不能顺利拿房。
从目前掌握的信息来看，项目停工最大原因，开发商拖欠大笔工程款。没人支付拖欠款，自然工地的工人就不干了，而在工地上，时常也会出现一些讨债的人。
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京奥港未来墅停工始末
1、年4月15日，京奥港以楼面地价元/平、总价47.6亿元拿下的南京麒麟地王G09地块，成为了麒麟板块的“地王”，也成为板块房价“万元涨幅”的推手。
2、项目规划20栋高层，意欲打造㎡以上高端产品，前期的放风价更是在4万/㎡。
但年9月首开，仅推出套房源，均价在2.6万元/㎡左右，仅比地价高出了-元/㎡，并且精装改毛坯，产品定位降档，已然变成了亏本地王。
▲项目已停工
3、从现代快报的报道中了解到，据一位知情人士爆料，项目工程从11月25日就已停了，主要原因是拖欠承建方中建五局的工程款。
▲现代快报报道
整个工程款1个多亿，而从年12月开工以来仅支付多万元，估算一下，也就是还拖欠多万元。施工方表示，何时支付，何时恢复施工。
4、12月16日，北京京奥港集团发声明：停工是为了配合南京相关部门要求；在政府规定的停工期限到期后，该项目已于12月16日恢复施工。
但实际上，项目一期处于停工状态，二期突然施工打桩，却变成开发商口中的“恢复施工”，匪夷所思。
据项目业主反映的信息，二期工地上，之前来了一家名叫苏杰建设的施工队，打了几天桩，也就撤了。
5、此外，京奥港拿地花费了47.6亿，其中34亿来自中融信托的高额信托融资，期限为12+6个月(满12个月可提前还款)，而目前已经到期。
按照最初设想，京奥港未来墅可实现销售收入93.9亿，但已上市套房源，卖了套，去化率超70%，销售额也不到4个亿。
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南京楼市
“地王”真的崩塌了，很现实！
回到合肥楼市，“地王”们又过得怎么样？
NO.2
合肥“地王”盘5大现状
从目前来看，-年合肥诞生的地王，存在这么几种情况：
1、降价。比如，某“楼面地价1万/㎡出头，上市卖价1.48万/㎡”的地王盘，上市后，85折、开发商垫资优惠、分期首付等促销手段炒得沸沸扬扬，而且还带动了板块的“降价潮”。
1.48万/㎡降到1.26万/㎡，从开始的遮遮掩掩，到后来的正常宣传，开发商与购房者已经默认了板块的真正价值。
但仍有顶杠开发商，高价位输出，得来惨卖几套的首开战绩。板块内，不少聪明的开发商，以优先卖1.3万/㎡多的洋房，规避板块内1.2万/㎡多高层业态的直接竞争。
总体来说，降价后，这个板块的地王盘、高价盘过得差强人意。
2、突破限价。由于不少地王在年11月前拿地，不受政府指导限价的政策影响，并以突破限价的姿态上市。当然，价格是敏感的，市场也是抗性的，其中不少突破限价的地王盘，首开的销量不到4成。
此外，还有不少这样的地王盘，等着板块低价盘卖完再上市，但市场接受度仍不高。
3、捂着不卖。这一类地王的典型代表，就是国企、央企、资金雄厚的民企，从拿地到现在，其中不少已经撑了快20个月了，但就是不卖。
虽然，这些项目按照上述政策能突破限价，但价格的接受度怎么样，仍要打个大大问号？
4、捂不住了，拆东墙补西墙。合肥市场上也有一些地王，熬了1年多，熬不住了，终于上市，销量可观，优惠较大，全款可以优惠40万元。
但其现金流仍是问题，为了托底旗下地王盘，该房企其他区域的刚需盘，亏本0-元/㎡卖，走快速现金流，目的就是保证“地王”资金链不断。
5、当然，也有解套的地王，而且其中不少是价格2万+/㎡的地王盘。
究其原因，一是产品打造、运营能力非常强，二是口碑较好，三是加持学区、地铁、环境等优质配套。
其中，个别解套的地王，竟然做了差价备案，上市房源的价格比整体均价高出数千元/㎡，但也能卖掉。其中，不少购房者以全款、首付8成、首付6成买入。
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地王或高地价盘的走向？
年，合肥还有36个新盘将上市，有一半是“如果不突破限价，就要亏本卖”的项目。其中，不少是地王盘、高地价盘，在新的一年里，他们也呈现出一些新的特点。
1、有些地王可以突破限价，尤其是年11月之前拿地的。近期，这其中有地王要上市，价格或要卖到2.5万+/㎡。
2、不能突破限价的，要么亏本卖，要么暂时不卖，以时间换空间。这对于资金新雄厚的大型房企没有问题，但一些小房企，很有可能步南京地王京奥港未来墅的后尘。
3、减配、偷工减料。不少高地价盘传出了减配的小道消息，干挂石材换真石漆、精装成本降低……这也将是隐患，未来交付时就一目了然。
4、购买力不够，横盘。目前，合肥楼市消费主体还是刚需与普通改善，刚需价格线在1.7万/㎡，普通改善不超过2万/㎡。对于2万+/㎡以上的楼盘，如果市场购买力够不上，自然会横盘。
合肥房价从1万/㎡到1.5万/㎡，购房者花了2年时间才接受，从1.5万/㎡到2万/㎡可能还需要个2年。限价盘卖完，年购房者不一定买得起地王。
5、就算地王盘、高地价盘，能突破限价上市卖，但“备案限签，资金难回”也是一大问题。
品质好的、配套优质的地王盘，市场需求多，自然可以通过全款、提高首付来回款，但其他的地王盘可能将面临更大的压力。
结语
近期，ZF约谈个别开发商，不允许给社保未满1年的客户提前买房、订房，折扣不能低于95折。
这无疑将给开发商带来更严峻的资金压力，而95折的“保价协议”，似乎又重出江湖。但市场终究是市场，没有对错，只有利益。
没有资金，开发商要么是合肥版的“京奥港未来墅”，要么是多年前大幅降价的“蓝鼎”。
有粉丝这样说道：卖完面粉，某些人笑了，看着面包，某些人哭了，但最后买单的又是谁呢？
部分资料来自南京楼市、现代快报
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