年国务院设立了广东自贸试验区，涵盖广州南沙自贸区、深圳前海蛇口自贸区和珠海横琴自贸区。根据年印发的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（-年）》，南沙作为广州唯一副中心，位于粤港澳大湾区几何中心，且成为了粤港澳深度合作示范区，我们期待这些利好政策可以推进南沙未来十年的发展。
为了促进粤港澳大湾区之间的深度合作，南沙正逐步加强交通通达性。年，随着高铁庆盛站的建成，南沙往来香港和深圳的交通时间分别仅需一小时和半小时。年，南沙大桥的建成通车缓解了虎门大桥的交通压力，进一步改善了南沙和东莞间的交通通达性。展望将来，广州地铁18号线预计将于年完工，从南沙前往珠江新城的时间将少于半小时。年，深中通道建成后，南沙往来前海的时间预计将缩短至半小时。
南沙包含了七个功能区块。三个核心写字楼市场，蕉门河中心区块、南沙湾区块和明珠湾起步区区块均集中发展服务业。另一方面，凭借吸引香港科技大学等高等教育机构在当地设立校区和研究机构，庆盛枢纽区块被规划为科技和教育中心。
年的南沙区对比年的天河区
南沙的服务业发展迅猛，催生了不断增长的对办公空间的需求。年，南沙服务业的增长率为8.2％，而广州为6.6％。然而，南沙服务业的增加值仅占广州服务业GDP的3％。这表明南沙正处于服务业发展的早期阶段，与年的天河区情况相似。但是在年，服务业GDP占天河区GDP总量的64％，而在年服务业GDP仅占南沙总增加值的38％，表明南沙还有巨大的增长空间。
在年，天河北体育中心区域为天河区当年主要的写字楼市场。为了满足不断增长的办公需求，广州市政府启动了天河区珠江新城的总体规划的修改，将其定位为广州的核心写字楼市场并完善该地区的基础设施。至到年，珠江新城成为全市最顶级的写字楼子市场，租金超过天河北体育中心。相应地，蕉门河中心区块目前是南沙的主要写字楼市场，正如年的天河北体育中心，而南沙区政府旨在把明珠湾区打造成南沙版的“珠江新城”来吸引现代服务企业进驻。随着政府批准年明珠湾起步区的总体规划，该规划旨在将明珠湾片区发展为南沙的新核心商务区，预期南沙未来的写字楼市场将聚焦明珠湾板块。
南沙写字楼市场
年，国务院发布了《广州南沙新区发展规划》，该规划指出了包括蕉门河中心区和明珠湾起步区在内的中心区域将重点发展金融业和商业服务业。年，南沙区政府进一步出台了详细规划，将蕉门河中心区、南沙湾和明珠湾定位为现代服务业集群。
同时，广州本土的发展商更倾向于在写字楼建成完工后出售而非持有出租。在南沙，年甲级写字楼的平均销售价格约为每平方米人民币20,元，而乙级写字楼的平均销售价格约为每平方米人民币18,元。同时，南沙甲级写字楼的平均租金为每月每平方米人民币元，而广州其他核心地区的平均租金为每月每平方米人民币元。
蕉门河中心区是目前南沙主要的写字楼子市场，约占全部写字楼存量的80％和甲级写字楼存量的77％。但是，与城市中的其他老城区一样，蕉门河中心区在最初并未有一个清晰的总体规划，因此未来写字楼市场的发展空间将较受限。正因如此，蕉门河中心区在未来三年间仅有一个新增供应入市。
另一方面，在明珠湾被定位为金融业与商业服务业中心的情况下，南沙政府对发展商的自持比例和租户组合均有相关要求，以确保发展商积极招商，营造良好商业氛围。预计在年至年间，南沙92％的甲级写字楼新增供应（万平方米）将出现在明珠湾。我们预计，随着未来三年甲级写字楼新增供应的入市，明珠湾将成为南沙主要的新兴核心写字楼市场。
南沙未来的发展潜能
01
作为粤港澳大湾区四个核心城市深度合作的自贸示范区，南沙能够提供优惠政策来招商引资、吸引人才。
02
南沙甲级写字楼的平均租金水平仅为广州市区的六成三
____我们期待随着基础设施建设的完善，南沙的写字楼市场将在未来十年逐渐趋于成熟。我们建议投资者可以物色南沙高质量的写字楼，作为长线投资的机会，特别是在未来的核心子市场——明珠湾片区。
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